8 نوع ریسک هر سرمایه گذار در املاک و مستغلات باید درباره آن آگاهی داشته باشد

سرمایه گذاری شامل خطرات و پاداش ها است - و معمولاً هرچه خطر بیشتر باشد ، پتانسیل سود و زیان قابل توجه سهام سرمایه گذاری بیشتر می شود. به طور شهودی ، ما می دانیم که برای دستیابی به بازده بالاتر ، ریسک سرمایه گذاری بیشتری لازم است. اما چقدر مناسب است؟و چگونه می توانید ریسک سرمایه گذاری را تعیین کنید تا بفهمید که آیا این فرصتی است که می خواهید مصرف کنید؟

در املاک و مستغلات سهام خصوصی ، این واقعیت که ما خواص فیزیکی را خریداری می کنیم ، به بسیاری از سرمایه گذاران سطح راحتی می بخشد. با این وجود خطرات زیادی در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری وجود دارد که باید در رابطه با ارزش مورد انتظار سرمایه گذاری در نظر گرفته شود. داشتن فریم مرجع برای سرمایه گذاران برای تعیین کمیت ریسک ، اطمینان حاصل می کند که سرمایه گذاری با نیاز ، اهداف و تحمل آنها مطابقت دارد. در Origin ، ما از مدل های ریسک پیشرفته و دانش عمیق تیم کسب خود در یازده بازار پخش می کنیم تا متغیرهای زیادی را در ارزیابی بازده احتمالی یک ملک جدید به حساب آورد.

در اینجا هشت عامل خطر وجود دارد که سرمایه گذاران هنگام ارزیابی هرگونه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خصوصی باید در نظر بگیرند:

1. خطر عمومی بازار. تمام بازارها دارای فراز و نشیب های مرتبط با اقتصاد ، نرخ بهره ، تورم یا سایر روند بازار هستند. سرمایه گذاران نمی توانند شوک های بازار را از بین ببرند ، اما می توانند شرط های خود را در برابر رونق و شلوغی با یک نمونه کارها و استراتژی های متنوع بر اساس شرایط عمومی بازار محافظت کنند. اداره تنظیم مقررات صنعت مالی (FINRA) خاطرنشان می کند: "آنچه شما نمی دانید می تواند به شما آسیب برساند."

reg inline (مشترک شدن)

مقالات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را یک بار در ماه دریافت کنید.

2. خطر سطح دارایی. برخی از خطرات توسط هر سرمایه گذاری در یک کلاس دارایی به اشتراک گذاشته می شود. در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، همیشه تقاضا برای آپارتمان ها در اقتصادهای خوب و بد وجود دارد ، بنابراین املاک و مستغلات چند خانواده ای کم خطر تلقی می شوند و بنابراین اغلب بازده کمتری دارند. ساختمانهای اداری نسبت به مراکز خرید نسبت به تقاضای مصرف کننده حساسیت کمتری دارند ، در حالی که هتل ها با اقامت کوتاه ، فصلی و اعتماد به سفرهای تجاری و گردشگری ، خطر بیشتری نسبت به آپارتمان ها یا دفتر دارند.

3. خطر غیرمستقیم. خطر ایدیوسنکراتیک مخصوص یک خاصیت خاص است. هرچه خطر بیشتر باشد ، بازده بیشتری خواهد بود. به عنوان مثال ، ساخت و ساز خطر را به یک پروژه اضافه می کند زیرا ظرفیت جمع آوری اجاره در این مدت را محدود می کند. و هنگام توسعه یک بسته از سطح زمین ، سرمایه گذاران انواع بیشتری از خطر را نسبت به خطر ساخت و ساز به عهده می گیرند. همچنین خطر حق وجود دارد - این احتمال وجود دارد که سازمان های دولتی با صلاحیت یک پروژه ، مصوبات لازم را برای اجرای پروژه صادر کنند. خطرات محیطی که از آلودگی خاک تا آلودگی متغیر است. بیش از حد بودجه و موارد دیگر ، مانند خطرات سیاسی و نیروی کار.

مکان یکی دیگر از عوامل خطر خاصیت خاص است. به عنوان مثال ، ساختمانهای موجود در زمینه Wrigley Field شیکاگو که برای مهمانی های پشت بام خصوصی استفاده می شود ، هنگامی که یک امتیاز جدید به طور کامل دیدگاه های خود را از بین برد ، از یک رونق به سرمایه گذاری رفت و در حالی که ارزش املاک در نزدیکی 606 ، نسخه شیکاگو خط High Line در نیویورک ، در حال افزایش است. خطرات ایدیوسنکراتیک به عنوان خطرات خاص برای دارایی و برنامه تجاری دارایی تعریف می شوند.

4- خطر نقدینگی. با در نظر گرفتن عمق بازار و نحوه خروج از سرمایه گذاری باید قبل از خرید در نظر گرفته شود. یک سرمایه گذار می تواند انتظار داشته باشد که ده ها خریدار بدون در نظر گرفتن شرایط بازار ، در جدول مناقصه در مکانی مانند هیوستون حضور پیدا کنند. با این حال ، یک ملک واقع در اوانسویل ، ایندیانا تقریباً به همان تعداد شرکت کنندگان در بازار نخواهد بود و ورود به این سرمایه گذاری را آسان می کند ، اما بیرون آمدن آن دشوار است.

5. ریسک اعتباری. طول و ثبات جریان درآمد ملک همان چیزی است که باعث ارزش آن می شود. یک ملک که به مدت 30 سال به اپل اجاره داده شده است ، قیمت بسیار بالاتری را نسبت به یک ساختمان اداری چند مستاجر با اجاره های مشابه فرمان می دهد. با این حال ، به خاطر داشته باشید که حتی مستاجرین معتبرترین می توانند ورشکسته شوند ، زیرا تاریخ دوباره و بارها به ما نشان داده است. به یاد داشته باشید که دهه 1990 ، هنگامی که صاحبخانه ها خوشحال بودند که Sears و J. C Peey مراکز خود را لنگر انداختند؟

بازار عظیم اجاره نامه های سه گانه سه گانه ، که اغلب گفته می شود به اندازه اوراق خزانه داری ایالات متحده ایمن است و مستاجران را ملزم به پرداخت مالیات ، بیمه و پیشرفت می کند ، می تواند سرمایه گذاران املاک را فریب دهد. هرچه ثبات بیشتر در جریان درآمد یک ملک باشد ، سرمایه گذاران بیشتر مایل به پرداخت آن هستند زیرا بیشتر شبیه اوراق بهادار با جریان درآمد قابل پیش بینی است. با این حال ، صاحبخانه اجاره نامه سه گانه خطری را در پی دارد که مستاجر برای مدت اجاره نامه در کار خود بماند و یک خریدار انتظار نیز وجود داشته باشد. ساخت و سازهای جدید ممکن است مانند یک ساختار 30 ساله به نظر برسد که توسط یک مستاجر قبلی سفارشی شده است.

6. خطر هزینه جایگزینی. از آنجا که تقاضا برای فضا در بازار نرخ اجاره بها در املاک قدیمی تر را افزایش می دهد ، فقط قبل از اینکه نرخ اجاره نامه ساخت و سازهای جدید را توجیه کند و خطر عرضه را افزایش می دهد ، فقط زمان لازم است. چه می شود اگر یک ملک جدید ملک سرمایه گذاری شما را منسوخ کند زیرا تسهیلات بهتری با اجاره قابل مقایسه وجود دارد؟ممکن است یک سرمایه گذار برای افزایش اجاره ، یا حتی دستیابی به میزان اشغال مناسب امکان پذیر نباشد.

ارزیابی این وضعیت خواستار درک هزینه جایگزینی یک ملک است تا بدانیم که آیا از نظر اقتصادی امکان پذیر است که یک ملک جدید همراه باشد و آن مستاجران را دزدی کند. برای فهمیدن هزینه جایگزینی ، کلاس دارایی ، مکان و زیر بازار یک ملک را در آن مکان در نظر بگیرید. این به سرمایه گذاران کمک می کند تا بدانند که آیا اجاره به اندازه کافی بالا می رود تا ساخت و سازهای جدید عملی شود. به عنوان مثال ، اگر یک ساختمان آپارتمان 20 ساله قادر به اجاره آپارتمان ها با سرعتی باشد که ساخت و سازهای جدید را توجیه کند ، ممکن است رقابت به شکل پیشنهادهای تازه ساخته شده باشد. ممکن است افزایش اجاره یا حفظ اشغال در ساختمان قدیمی امکان پذیر نباشد.

7. خطر ساختاری. این هیچ ارتباطی با ساختار یک ساختمان ندارد. این مربوط به ساختار مالی سرمایه گذاری و حقوقی است که به شرکت کنندگان در اختیار دارد. یک وام امن ارشد به وام دهنده مزیت ساختاری نسبت به "mezzanine" یا بدهی فرعی می دهد زیرا بدهی ارشد اولین کسی است که پرداخت می شود. در صورت انحلال جایگاه برتر دارد. سهام عدالت آخرین پرداخت در ساختار سرمایه است ، بنابراین دارندگان سهام عدالت با بالاترین ریسک روبرو هستند.

خطر ساختاری نیز در سرمایه گذاری های مشترک وجود دارد. در این نوع معاملات ، سرمایه گذار باید نسبت به موقعیت خود در LLC ، که یا اکثریت یا اقلیت است ، از حقوق خود آگاه باشد. این امر جبران خسارت هایی را که برای فروش یک ملک باید به مدیر LLC بپردازند ، دیکته می کند. اگر یک سرمایه گذار یک شریک محدود باشد ، آنها باید درک کنند که سود ناخالص با جبران خسارت به مدیر رقیق می شود و باید درک کند که در صورت موفقیت این معامله ، چه میزان از سود معامله را دریافت می کند. همچنین این مهم است که بدانید چه مقدار از سهام عدالت توسط شرکای محدود مدیر سرمایه گذاری شده است؟آیا آنها تراز شده اند؟آیا آنها "پوست در بازی" مشابه دارند؟ "

فقدان تراز می تواند واگرایی از مشوق ها را بین مدیر و سرمایه گذار ایجاد کند. به عنوان مثال ، اگر شما در معامله ای شریک محدود هستید که با یک مدیر تقسیم سود سودمند دارد و آن مدیر به طور قابل توجهی پول کمتری در این معامله سرمایه گذاری کرده است ، مدیر انگیزه دارد تا ریسک کند.

8. خطر اهرم. هرچه بدهی بیشتر به یک سرمایه گذاری بیشتر باشد ، خطرناک تر است و سرمایه گذاران بیشتر باید در ازای آن درخواست کنند. اهرم یک ضرب نیرو است: اگر همه چیز به خوبی پیش برود ، می تواند یک پروژه را به سرعت حرکت داده و بازده را افزایش دهد ، اما اگر وام های یک پروژه تحت فشار قرار بگیرند - به طور معمول وقتی که بازده آن برای پرداخت سود کافی نیست - سرمایه گذاران تمایل به از دست دادن دارندسریع و زیاد

به عنوان یک قاعده ، اهرم نباید از 75 ٪ تجاوز کند ، از جمله mezzanine و ارزش سهام ترجیحی ، زیرا هر دو این نوع بدهی در سفارش پرداخت در پیش از حقوق مشترک قرار دارند. در Origin ، اوراق بهادار ما هرگز از 70 ٪ اهرم تجاوز نمی کند ، و ما از بدهی mezzanine یا حقوق صاحبان سهام در هر معاملات استفاده نمی کنیم - فقط حقوق صاحبان سهام. بازده باید در درجه اول از عملکرد املاک و مستغلات - نه از طریق استفاده بیش از حد از اهرم - تولید شود و بسیار مهم است که سرمایه گذاران این نکته را درک کنند.

غالباً ، سرمایه گذاران املاک درک نمی کنند که کمیت اهرم چقدر مهم است ، بنابراین آنها به سرمایه گذاری های بیش از حد تبدیل می شوند. سرمایه گذاران باید در مورد میزان استفاده از اهرم برای سرمایه گذاری دارایی بپرسند و اطمینان حاصل کنند که آنها متناسب با ریسک بازده دریافت می کنند.

خط پایین: سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید در مورد این خطرات سؤال کنند و پاسخ مستقیم دریافت کنند تا در تصمیمات سرمایه گذاری خود اطمینان بیشتری داشته باشند. از هرگونه فرصت سرمایه گذاری آگاه باشید که همه خطرات مربوط به کریستال را روشن نمی کند.